Av partner/advokat Preben Kløvfjell
Tomtefeste innebærer at en har et hus på noen annens grunn, og at en leier en plass til å ha huset plassert på grunnen. Tomtefesteloven har regler om tomtefeste og gjelder for alle typer festeavtaler uavhengig av om det er bolig, fritidshus eller blokk. Reglene for tomtefeste er detaljerte og det oppstår ofte tvister mellom fester og bortfester.
- Innløsning av festetomt
En festerett kan slettes enten ved at festeren overtar eiendomsrett til grunnen eller ved at eiendommens rådighet tilbakeføres til grunneier. Med fester betyr den personen som leier rett til å ha huset på noen andres grunn. Bortfester er den som eier grunnen og leier bort denne til festeren. For bolig- og fritidshus har en etter loven rett til å kreve tomten innløst etter 30 år når festetiden er ute eller et tidspunkt som følger av avtalen. At tomten blir innløst vil si at festeren kjøper eiendommen, slik at en deretter eier både hus og grunn. Hvis en ikke krever innløsning etter 30 år, kan en kreve innløsning etter at det er gått to nye år for bolig, og 10 nye år for fritidshus. Hvis du skal innløse festeretten må du fremsette krav om dette skriftlig senest ett år før innløsningstiden.
I forbindelse med innløsningen kan det ofte oppstå tvist om hvor mye en skal betale til grunneier. Dersom ikke noe annet er avtalt, oppstiller loven to alternativer for beregning av innløsningssummen. For tidsbegrensede festeavtaler er utgangspunktet at innløsningssummen skal være 40 % av tomtens verdi med fradrag av de verdier som er tilført tomten. En tidsbegrenset festeavtale vil si at man har avtalt et konkret tidspunkt for når avtalen skal opphøre. For avtaler der det ikke er avtalt utløpstid er utgangspunktet 25 ganger årlig (regulert) festeavgift.
- Regulering av festeavgift
Festeavgiften er en årlig leie som festeren skal betale til bortfester. Hvor mye denne skal være på, vil avhenge av avtalen mellom partene. Hvor mye den skal justeres årlig kan også følge av avtalen. Dersom det ikke er avtalt noe om regulering av festeavgift, kan avgiften kreves økt i samsvar med konsumprisindeksen hvert tiende år. Det er ikke adgang til å lage en avtale som stiller fester i en mindre gunstig stilling enn det som følger av loven dersom festeavtalen gjelder bolig og fritidshus.
Du kan regne ut dette her: https://www.ssb.no/husleiekalkulator
- Overføring av festerett
Festeren står fritt til å overføre festeretten til nærmeste familie eller andre, med mindre annet er særskilt avtalt. Noen ganger kan det være avtalt at bortfesteren i slike tilfeller har forkjøpsrett. Bortfesteren kan ellers bare nekte overføring dersom det foreligger saklig grunn, og det skal normalt mye til for å nekte dette.
- Forlengelse av festekontrakt
Etter loven får festeren automatisk fornyet festeretten, og bortfesteren har da rett til å kreve en oppjustering av festeavgiften for opptil 2 % av tomtens verdi. Det er likevel ikke tillatt med mer enn et maksimalbeløp som justeres hvert år. For 2019 er det 12.611 kroner.
- Faktisk rådighet over festetomten
Dersom ikke annet er avtalt følger det av loven at festeren har samme faktiske rådighet som en vanlig eier så lenge dette ligger innenfor festeformålet. Det vil si at hvis man for eksempel har avtale om festerett til en hytte, kan man ikke drive et sagbruk på eiendommen. Det er også mulig å stifte rettigheter til fordel for andre eks. en veirett over eiendommen. Denne retten vil imidlertid være begrenset til samme tid som festeavtalen.
Advokatfirmaet Tveter og Kløvfjell AS har kompetanse på og bistår begge parter i tvister om tomtefeste. Dersom du har behov for juridisk bistand, send oss gjerne en uforpliktende e-post til advokat@klovfjell-gammel.local eller ring oss på 22 17 74 00.
